PIAŢA IMOBILIARĂ ■

în România şi în lume

RAPORT SGA -ROMANIA : Criza americana-origini si evolutie

Posted by ARP pe Mai 4, 2008

Posted in 1 | Leave a Comment »

Cat si pana unde se va intinde ” criza americana”?

Posted by ARP pe Mai 4, 2008

Valurile necontrolabile ale crizei americane bat constant in tarmurile locale in loc sa se tempereze, asa cum se nadajduia pana de curand . Un raport din aceste zile al Ministerului Comertului american anunta cu totul ingrijorator ca in martie volumul de vanzari ” la nou ” a mai scazut cu inca mai mult de 8 % fata de februarie (si cu ceva mai mult de 36 % pe un an ) stabilind ca valori cantitative presupuse in jur de 526.000 de “unitati noi” pana in decembrie , evident mai scazute fata de 570.000 cat se considerase ca nivel minim de catre finantisti la inceputul anului. Si pretul mediu de vanzare scade continuu ajungand la un recul de peste 13 % pe an , adica la un nivel care e de departe cel mai scazut din ultimii 37 de ani iar indicatorii interni de calcul mediu se afla la un minim istoric pentru 45 de ani recenti , de cand acest gen de analiza exista.
Aceste noutati de ora recenta confirma ipoteza privind caracterul cu mult mai primejdios al crizei americane care desi a maturat un numar de companii de notorietate si a saracit multimi de datornici , facand sa fluiere vantul prin burse din toata lumea , se intoarce in imobiliar si scufunda si mai mult o piata de antreprenori care se asteptau la un anumit echilibru ce se va dobandi treptat .
Esenta lor nu este , insa, inteleasa la noi unde , in delirul propagandistic care satanizeaza ” vechiul” (locuinte rele , mizerabiliste , fruct al “comunismului” condamnat de stapanire etc. ), este sacralizat prosteste ” noul ” in maniera clasica a Caritasului unde trebuie sa se mentina fluxuri de deponenti pentru a nu se prabusi mecanismul fragil . Dar ceea ce este incredibil este amestecul romanesc de fatarnicie si stupiditate fiindca , desi elementara , ideea ca in epoci de criza financiara ( extinsa in regiuni dintre cele mai diverse desi origina se defineste local ) “noul ” sufera cel dintai si e nevoit sa retraga fiindca acesta contine , ca o contributie esentiala , “banii bancilor ” aflate in suferinta si organizarea antreprenorilor care , vorba cuiva , nici ei nu se simt mai bine . Cand in alte parti cad banci cu faima (ajunse la sub un sfert din cotatiile anterioare ) , se retrag din afaceri punandu-se la mezat companii de antrepriza cu ramificatii inimaginabil de extinse si cam toata lumea lucida isi numara banii mai cu atentie in ideea de a pune deoparte pentru orice varianta neprevazuta , la noi aparitia norilor intunecati da , in locul atitudinii prevazatoare , un fel de excitatie ” exceptionalista” de parca nimic nu ar putea sa prejudicieze marele joc de castigat bani prevazut pentru Romania . Reactia este stranie si presupune -daca nu o lipsa de realism uimitoare- si o initiere in scheme destul de putin inteligibile , poate chiar cu caracter ocult .Insa care sa fie acestea ? Cea mai la indemana este explicatia clasica , de fapt “sindromul Companiei Indiilor de Est “ aratand ca saturatia (si chiar si criza ) in Imperiu reclama exploatatie salbatica , in maniera parjolului facut fara menajamente , in periferii . Cum noi ne definim singuri (preluand formula de la “organizatorii jocului ” ) ca o “piata imobiliara emergenta ” rezulta ca locul la masa de joc este asigurat ; dar ceea ce se ignora este , de fapt, tema capitala : pentru cat timp ? Aceasta , de buna seama, ramane o intrebare nedezlegata dar ceea ce este sigur e ca bani multi pentru “nou” nu vor mai fi curand nici pe Dambovita desi , daca e sa ne luam dupa presa de tocmeala, abia acum vin proiectele mari si investitiile grandioase : o iluzie de ignoranti famelici .

Posted in 1 | Leave a Comment »

~Inca nedeclarata oficial , recesiunea este constatata ” pe teren” in America-dar este si cea mai importanta criza imobiliara din ultima suta de ani?

Posted by ARP pe Mai 4, 2008

Epilogul ” emotional ” al crizei americane care s-a crezut ca nu va aduce recesiunea si, deci, ar fi constituit un acces brutal insa reparabil fara dureri afara din cale de puternice , urma sa se produca spre sfarsitul lui aprilie in ideea colectarii de concluzii financiare incontestabile si , bineinteles , pastrand retzeta de manual ce presupune o repetitie de deficite mai intinsa de trei trimestre . Insa desi unii asteptasera cu sufletul la gura bilantul oficial in ciuda semnelor de la o luna la alta mai nelinistitoare , realitatea cruda impune concluzii fara de nici un echivoc confirmate si de anuntul recent al Trezoreriei care a constatat pentru februarie un deficit de 175 de miliarde de dolari (asteptat, de fapt, insa la o cota mai redusa) fata de un mic excedent de 17 in luna anterioara . Fiindca in America anul fiscal incepe in octombrie , refluxul de pana acum atinge 263 de miliarde iar previziunile conduc la o ipoteza anuala de peste 410 miliarde “in pierdere” si chiar mai mult . Insumarea de elemente negative impresioneaza chiar daca s-ar rezuma la reduceri in utilizarea fortei de munca, declin industrial si scaderi in servicii dar obsedanta tema a ” subprimelor ” se adauga mereu, cantarind hotarator ; rezulta ca recesiunea exista chiar daca nu este inca declarata .
In aceste conditii , expresia unui mandarin al creditului ipotecar american care a facut sa transpire in aceste zile ideea ca ar fi ” cea mai rea situatie a imobiliarului din ultima suta de ani” proiecteaza perspective sumbre asupra evolutiilor locale fara insa a lasa speranta unor posibile ” indiguiri “; fiind, deci, inerente ecourile raspandite in felurite directii , apare intrebarea fireasca privitoare la efectele de la noi . Iar cand auzi cate o declaratie de “guler scrobit ” (insa initiat in tematica de dincolo de usile inchise ) care sustine ca in America , desi pare ca scaderea este ajunsa la cota cea mai de jos , in realitate aceasta nici nu ar fi atins o treime din ceea ce se prevede, apar fiori de gheata pe sira spinarii la gandul extinderii pecinginii ai carei spori nu tin seama nici de geografie si nici de frontiere.

Posted in 1 | Leave a Comment »

~Cat costa ” criza subprimelor ” ?

Posted by ARP pe Mai 4, 2008

Si , totusi , desi in America apar concluzii cu previziuni locale de recesiune (acestea , insa, dupa ce voci cu autoritate precum Fareed Zakarias nu mai aveau nici o urma de dubiu ) , exista opinii care , provenind de la asa-numite ” agentii de rating ” (a caror adeziune la realitate poate ca nu seamana cu calculul de sondaje electorale desi o anumita conexiune este exclus sa nu fie ) , indica o incheiere a crizei subprimelor si arata , avand intentia de a documenta punctul de vedere , si valoarea pierderilor totale de pana azi. Aceasta este impresionanta caci s-ar ridica inspre 285 de miliarde de dolari care traduse in euro duc la 183 , deci imens ; dar , in acelasi timp si cu o iscusinta proprie campaniilor de publicitate , se vehiculeaza si o versiune optimista care , pornind de la previziunile sumbre de pierderi totale de in jur de 400 de miliarde ( ce nu s-a realizat ) , semnaleaza iesirea ” mai ieftina” din boala in starea de febra acuta . Indiferent , insa, daca aceste stiri se vor confirma cu timpul , ele ii fac sa se mai linisteasca pe bancherii pe care ii trecusera pana acum toate sudorile desi ar fi greu de spus pentru cata vreme si daca astfel de atitudini mai calme vor avea si staruinta .
Caci , la drept vorbind, din realitatea de rapoarte ce se expune aici rezulta nu doar ca dezastrul ar fi ameliorat sau chiar inlaturat ci si , in mod bizar , ca a fost prevazut si ca a fost intampinat cu masuri riguroase . Aceasta dezvaluire uimeste totusi caci daca , asteptata fiind si tratata cu o medicatie adecvata si ” riguroasa “, maladia a lasa pe drumuri atata omenet , a distrus atatea familii si a facut ca , in spiritul urii fata de viu si “construit “, sa se distruga case si sa fie abandonate zeci de mii de animale de prin gospodarie , atunci ar fi socant sa ne inchipuim efectele pentru cazul unei crize neasteptate (cum ar fi , de pilda, la noi ) si intampinata cu reactii lente ori inadecvate . Bineinteles ca , si in aceasta materie , ceea ce se sustine nu-i decat o versiune propagandistica de felul administrarii de soporifice colective si o comparatie de cifre , procente si cotatii oficiale din anii anteriori (unde evident ca interventia spre a se re-scrie istoria nu mai e posibila ) clarifica situatia pe deplin. Sunt argumente care la noi nu s-au evocat defel desi “spaima de tsunami si de boala subprimelor ” au aparut in nenumarate dizertatii amatoristice.

Posted in 1 | Leave a Comment »

Radiografia “simptomelor de criza americana “:prabusirea era iminenta dar a fost ocultata

Posted by ARP pe Mai 4, 2008

La noi ,unde si “propagandismul ” e facut dupa ureche si cu sentimentul ca prostimea e credula si ignoranta , in loc sa se examineze cu date precise etiologia ” crizei americane ” s-a invocat de prea multe ori ideea de “cicluri obiective ” care ar crea fluctuatii periodice anuntate ca si cum ar fi un soi de fenomene meteorologice ce trebuie privite cu seninatatea inevitabilului astral.

Unii , care vad pretutindeni fluxuri si refluxuri , invocau -intre altele-pana si felul cum aurul , ajuns la 850 de dolari uncia in 1980 , a tot scazut apoi pana la in jur de 450 in 1988 iar de atunci si pana in toamna lui 2005 nici nu s-a mai miscat mai sus de 460 , cand ar fi atins , pentru ciclul contemporan , un nivel de avertisment oaresicum ingrijorator . Dar aceste concluzii devin egale cu zero cand astazi , in doar doi ani si jumatate , pretul maxim istoric se dubleaza , spargand orice limite de prognoza ciclica si aratand deci ca procesele contemporane sunt atipice si , fiindca nu se supun ciclicitatii clasice , trebuie privite cu alte masuri decat cele de pana acum .

Rezulta ca analiza cu metode mecaniciste va fi gresita in orice domeniu iar in imobiliar – dezastruoasa atata vreme cat participarea manipulatorilor de bani (a caror interventie preface “piata de case ” intr-o simpla anexa a jocului de bursa financiara ) ii da un anumit caracter impredictibil dar , in acelasi timp , si scheme retzetistice de o incredibila fragilitate . Cazul pacientului american merita recapitulat macar succint . In anul 2000 , de pilda , inainte de episodul recent al acestui ciclu nou , asa-numitul “median price for o single-family home ” era de 147,300 de dolari , cu o crestere nesemnificativa fata de cota anterioara , de numai 4, 3 %, .Aceasta s-a inflamat sensibil in anul urmator -dar fara a crea alarma -catre o medie de 156.600 $ si un procent de 6,3 , sugerand o schema financiara ritmica , in totul confirmata si in 2002 ( la 167.600 si 7,0) cand a si creat impresia de evolutie echilibrata intrucatva intarita si in 2003 , cu o crestere de 7,5 % (totusi , accelerata la aproape dublu decat cu patru ani inainte ) si un pret mediu de 180.200 $. Era ,insa, un calm aparent caci “supraincalzirea ” din anul urmator ( de 8, 3 % si pana la 195.200 $ pretul mediu ) dar mai cu seama din 2005 ( 12,2 % si 219.000 $ ) dezechilibreaza total calculele preconcepute astfel incat incetinirea din 2006 ( de numai 1,3 % crestere procentuala si pana la 221.900 $ ca pret ) anunta categoric dezastrul iminent care , totusi , in valori absolute nu pare ucigator ( un regres de numai 1,8 si un pret mediu doar cu putin mai scazut decat cel din 2005 ) desi este . Si de ce aceasta ? Intre altele , fiindca gradul de indatorare atinge cote inimaginabile atata vreme cat din 1975 si pana in 1985 acesta nici nu se imagina ca va putea depasi un miliard de dolari dar odata cu 1996 creste brusc de la sub 4 miliarde la incredibila cota de 937 de miliarde in noiembrie 2007, adica aproape un trillion . Insa aceasta infectie vizibila dar ocultata propagandistic nu este suficienta ca explicatie generica daca nu ii adaugam procentul de “imprumuturi de risc ” in ansamblul sistemului ipotecar local unde micile oscilatii de banda continua (de pe la 6 % catre 7,5 % ) din 2001 si pana in 2003 se intensifica brusc din 2004 incoace ajungand la 20,1 % din total in 2006 cand era indiscutabil ca urmeaza criza ( indicata de o prabusire de pana la sub 7 % -si cu tendinta continua de scadere – traducand ” executarile silite ” ). Bineinteles ca desfasurarea in date seci impresioneaza prin implacabil si uimeste , la privirea fara iluzii , modul iresponsabil cum s-a tratat maladia oculta dar , deopotriva , reclama si comparatii cu evolutiile de la noi . In mod straniu , aici inflamatia principala s-a produs in acelasi timp cu aceea americana si astfel apare banuiala ca nu avem a face cu o simpla coincidenta . Dar cu ce anume ?

Posted in 1 | Leave a Comment »

CRIZA AMERICANA – Natura ei

Posted by ARP pe Mai 4, 2008

Desi initial vazuta ca un efect al riscului de ” subprima ” ( un credit ipotecar specific pietii dezvoltate nesabuit ) , ” criza americana ” s-a dovedit a fi nu doar un fenomen local cu probabile difuziuni din ce in ce mai vagi conduse dupa principiul propagarii undelor in apa ci o expresie a unui mod de a concepe economia care abia la catva timp dupa explozie incepe sa se desluseasca atent. Caci , in esenta , pe o piata care isi declara resursele din credit ipotecar (avand , la drept vorbind, o istorie multiseculara si episoade verificate ce nu a trebui sa ingrijoreze) apar , totusi, procese inedite si efecte noi ce creeaza nedumerire in privinta naturii acestor sisteme si a obiectivelor nedeclarate . Abia acum se observa ca , in raport cu ” creditul ipotecar clasic ” , ciclul recent -care nu dateaza de mai mult de cincisprezece ani si a patruns in Europa abia pe la sfarsitul deceniului trecut intensificandu-se treptat -contine mecanisme cu grad ridicat de improbabil si , mai cu seama , cu o filosofie inedite ce a scapat pana acum intelegerii analitice.

Intaiul element nou consista in tendinta de a schimba piata imobiliara dintr-un domeniu de proprietati tactile , deci palpabile , intr-o bursa de valori imateriale unde insasi ideea de proprietate se poate ” juca ” prin combinatii financiare ce determina insasi valoarea de piata. Aceasta ar insemna ca “imobiliarul clasic”, de fapt o simpla tranzactionare de “proprietate ” (pentru vanzari ) si de posesie si folosinta (pentru inchiriere) devine acum un mecanism financiar care preface nu doar “piata ” intr-o anexa a bursei de valute ci preschimba insusi modul de a detine imobilul , altadata definit , ce se inlocuieste astazi cu o simpla “hartie de valoare ” asemanatoare unui voucher.

De aici rezulta fara nici o indoiala un alt mod de a intelege proprietatea care , atunci cand se obtine prin credit transferat de la o generatie la alta (in cazul “ipotecilor” de peste 35 de ani , cat are o generatie antropologica , si care ating nu doar 50-60 de ani, deci doua generatii , ci chiar 90 , adica trei generatii , ceea ce inseamna , in fond, o “proprietate fara proprietate ” , foarte asemanatoare in aparenta cu perpetuitatea chiriei socialiste dar , in realitate , un derivat al principiului juridic feudal ” dominum eminens” care legitima dreptul stapanului de a mentine proprietatea vasalului mostenitor ori de a-l declasa , lasandu-l la sapa de lemn.

Posted in 1 | Leave a Comment »

IPOTEZA CONSPIRATIEI – ” Evidentierea banilor invizibili “

Posted by ARP pe Mai 4, 2008

La noi, sursa principala de ” materie prima ” ce trebuia sa alimenteze masina de bani era , fara nici cea mai mica indoiala , ” banul negru ” care, fiind o realitate tipica pentru societatile unde Statul devine fragil prin ideologie bine ticluita , aparitia institutiilor paralele il substituie si il face sa lucreze in folos privat ; bineinteles ca si “privatizarea” ( o deviza globalista, care se confunda in mod gresit cu ” tranzitia “) desemneaza acest nou model al carui viitor nu se poate intrevede.

Sigur este , insa , ca scoaterea banilor de la saltea ( de fapt , ocultat in afaceri clasice dar aproape caduce azi , de felul moristii prin paradisuri fiscale ) era cel dintai obiectiv in pseudo-capitalismul cu proprietate fiduciara de la noi , unde raspandirea “proprietarilor-manechini ” (carora li se spune trivial ” oameni de paie ” ) este de-a dreptul epidemica. Atunci cand din imobiliarul speculativ se vor obtine procente uriase care , pe orice meridian al globului , nu se pot obtine din nici un fel de afaceri legale si adeseori nici macar prin contrabanda si traficul de stupefiante , atractia pentru castigul rapid face sa capete contur ” banul invizibil ” iar aportul de sume incredibil de mari ridica ,la randul lui,preturile ce devin esentialmente nesanatoase . Insa structura lor imita imaginarul bursei si , la fel ca si acolo , depind numai de un fir de par sau de o decizie de cabinet ce se va cunoaste la momentul oportun. Dar atunci ” capitalistii de porunceala” vor pierde banii oculti deveniti publici prin sisteme arhi-cunoscute despre care nu se vorbeste nicaieri ? Raspunsul este simplu : unii, care participa la joc in felul “baietilor de la cai “, vor pierde destul, altii -de buna seama ca nu.

Posted in 1 | Leave a Comment »

IPOTEZA CONSPIRATIEI -” Ruinarea concurentei sanatoase”

Posted by ARP pe Mai 4, 2008

Principalul perdant va putea fi , insa , pericolul istoric al neo-feudalismului de valori imateriale , adica vechiul capitalist de secol XIX reprodus astazi in forme din ce in ce mai incongruente. Pe acesta , care detine valori prin investitie , proprietate de companii si , sa zicem asa, ” exploatarea muncii in maniera clasica” , dar care, la drept vorbind , cunoaste si valoarea banilor si pretul lor moral si individual , noul sistem il va ruina cu siguranta daca , prin lipsa de precautie sau pierderea reperelor traditionale , va participa la “marele joc de invartit bani ” in imobiliarul controlat. Aici prototipul “vechiului ” (care , de fapt, vehiculeaza nu doar un alt mod de a castiga ci si valori inconforme si,mai mult chiar , un alt gen de atitudine fata de colectivitate si de istoria vazuta in desfasurare organica si nu in ruleta masluita a noilor stapani ) se va putea defini si va arata daca supravietuirea lui poate constitui un reazem pentru un viitor eminamente sumbru ori va insemna consumarea unui model ce si-a pierdut nu doar vigoarea ci si sensul.

Posted in 1 | Leave a Comment »

~Efecte in Romania

Posted by ARP pe Mai 4, 2008

Confuzia intre natura noului ciclu de credit ipotecar care presupune , in fond, o alta viziune asupra lumii decat mecanismele clasice si episodul tehnic al ” subprimelor americane ” a creat impresia ca , fiind lipsiti de ” credite de risc inalt ” , noi am fi la adapost de turbulente si ca , deci, am avea o posibila desfasurare de piete imobiliare locale in doar o mica influenta fata de procesul global . Aceasta concluzie se dovedeste insa gresita caci exclude ceea ce este esential , adica indatorarea neo-feudala si crearea unui imaginar al proprietatii care nu este decat un derivat de trompe l’oeil baroc. Atunci cand , peste nu multa vreme (fiindca la noi ritmul de consumptiune a fenomenelor care, in alte parti, s-au produs temperat , creste in proportie geometrica) vom avea credite nu doar fara avans ci si cu restituirea imprumutului ” la sfarsit ” si doar plata lunara a dobanzii sau cand intervalul de creditare se va prelungi , ca in Occident, de la o generatie la doua si chiar la trei, vom avea instaurat definitiv sistemul “proprietatii fara proprietate ” care astazi nici nu este bine inteles si nici macar nu se observa cu claritate .

Dar ,pe langa acestea , exista si consecinte locale care , in alte societati , nu erau posibile -lipsind “materialul “- si nici macar nu aveau insemnatate , cand erau, din motivul procentului scazut. Aici nu doar massa isterizata de “proprietarism ” va fi atinsa ci si “noua clasa ” care , din lipsa de prevedere si atitudini nechibzuite fata de banii castigati cu mult prea usor , este obiectul unui ingenios aparat financiar asemanator cu “hartia de prins muste si participa la un joc de Caritas de proportii uriase unde unii initiati castiga si multi vor fi partea pierzatoare dar aducatoare de cotizatii .Unii , mai banuitori , au socotit ca pana si ” criza americana ” ar fi fost o simpla scenografie ce trebuia sa deposedeze de locuinte saracimea sacrificata istoric si sa imbogateasca pe stiutorii de combinatii pregatite cu abilitate (delictul de initiere, evocat in Europa in cateva randuri, fiind o simpla vorba , fara urmari juridice ) . Exista,insa, un proiect de acest fel si pentru “periferie ” , adica pentru marginile Imperiului unde se afla si Romania ? Opinia unora este ca , prin consecintele posibile , acesta nu trebuie exclus.

Posted in 1 | Leave a Comment »

Despre editor

Posted by ARP pe Mai 4, 2008

SGA ROMANIA- Institutul de Consultanta Imobiliara Ltd. s-a infiintat in anul 1993 , fiind prima companie romaneasca specializata in analiza pietei imobiliare si in redactarea unor rapoarte de sinteza si prognoza dedicate acestui domeniu . Din acest motiv , organizatia detine un portofoliu documentar impresionant , colectat in peste 15 ani de activitate pe piata imobiliara din Romania ; de asemenea -si un material documentar exceptional constand in publicatii si carti de specialitate din Romania si strainatate .SGA ROMANIA este din luna mai 2008 o divizie ARP- Asociatia Romana pentru Patrimoniu , organizatie non-profit infiintata in anul 2004. Incepand cu data de 15 Mai 2008 SGA ROMANIA -INSTITUTUL DE CONSULTANTA IMOBILIARA Ltd . publica , o data pe luna , studii de caz asupra situatiei de pe piata imobiliara din Romania si , periodic , panoramice asupra pietelor imobiliare straine . Acestea vor constitui o sursa de informatie independenta asupra pietei romanesti si a celor europene si vor pune in circulatie informatii si puncte de vedere originale si verificate . Analizele periodice SGA ROMANIA pot fi preluate gratuit cu conditia mentionarii sursei . Documentarele tematice se pot accesa direct iar publicarea lor , integrala sau partiala , este de asemenea gratuita cu conditia mentionarii sursei ( ” Raport SGA ROMANIA – INSTITUTUL DE CONSULTANTA IMOBILIARA ” ) si a coordonatorului acestuia

Posted in 1 | Leave a Comment »